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最牛的咖啡是星巴克 比星巴克更牛的是国贸房东

2013-07-07 11:28 来源:华夏时报 T|T

  6月底,北京苦夏的一个夜晚,位于东三环国贸一期的星巴克悄然搬家。作为在华扩张的第一站,星巴克国贸一期店为何“出走”引发关注。

  对此,多位业内人士分析称, 星巴克经营14年的国贸一期店的关闭背后,CBD区域飙涨的租金是罪魁祸首。7月2日,星巴克相关负责人向《华夏时报》记者证实,国贸一期的星巴克门店已迁至国贸三期,但对于是否因高房租搬迁,该负责人不愿回应。

  随着房地产市场在近年日益升温,对实体经济的挤压开始凸显。高昂的租金正让商业连锁企业寝食难安,星巴克注定不是最后一家。记者了解到,从今年开始,国内首批外资连锁店租约合同面临到期,零售业或将迎来关闭潮。谁是下一个“星巴克”?

  房租逼走星巴克?

  针对京城CBD持续飙涨的租金,星巴克无奈选择了妥协。

  7月2日,记者来到国贸一期发现,原星巴克店面已经人去楼空,不过原来旧址的轮廓还存在,而原来标有星巴克字样的店面也被黑色的油布围了起来,背景板上印着“GOYARD”字样。不难发现,原来的星巴克店将被这家成立于1853年的法国老牌奢侈品箱包设计生产制造商所取代。

  相关资料显示,成立于1999年1月的星巴克国贸店是星巴克内地首家门店,身处北京市最繁华的商业中心。北京国贸一期门店对星巴克和很多中国顾客而言有着特殊的意义,对于星巴克而言,这是其在中国蓬勃发展的起点,对于北京建设CBD伊始拥入的那批奋斗者来说,这家店也是其青春时光的见证。

  “西南角的星巴克是此前一个周末晚上搬走的,此前并不知道它搬迁的消息。”国贸一期的咨询台服务人员告诉记者。而对于星巴克的搬迁,国贸一期的一位商户显得很淡然,对记者说,“星巴克走了,肯定有新的品牌进来,近几天一直看到有人在装修。”

  7月3日,记者也从星巴克相关负责人处证实,国贸一期的星巴克的确已经搬离,“该门店已经搬迁至国贸三期”,而对于搬迁的原因,该负责人告诉记者,新的三期门店的面积更大,搬迁后的星巴克国贸三期店能够容纳更多的顾客进入门店享受纯正的星巴克体验。

  对于星巴克的搬迁,业内资深专家丁利国直言,国贸一期的高额租金已让星巴克无利可图,消费者每消费一杯饮料,70%的费用主要用于房租,如果同样的租金能获得更大的利润,就算星巴克搬到稍偏的国贸三期也是值得的。

  记者从业内人士处获悉,目前,国贸商城一期店铺租金月均每平方米每月已经超过1000元,而国贸三期的租金平均每天每平方米仅为15元-20元,充斥奢侈品牌的国贸一期的租金价格大约是国贸三期的两到三倍。

  一位接近星巴克的业内人士告诉记者,国贸一期一层商铺的价格已经超过了33元每天每平方米,而北京星巴克最多能承受的最高租金是20元每天每平方米左右,很显然,国贸的租金已经远远超出了星巴克承受范围之内,国贸一期店的搬迁非常明智。

  另据相关统计数据显示,国贸一期星巴克店年租金及人工成本超过700万元。而2012年星巴克相关财报显示,在亚洲地区的平均单店营业额为82.9万美元,约合人民币509万元。就算星巴克在国贸一期的业绩超长,所面临的压力也非常的大。

  采访星巴克负责人过程中,虽然该负责人一再回避记者提问的国贸一期店面搬迁是否是高房租的原因,但根据以上数据不难发现,该店面的搬迁与高额的房租确实有不可回避的联系。

  除此之外,一位不愿具名的咖啡厅董事长对记者直言,“租金能力和每日的营收有直接的关系,以一个150平方米的标准咖啡馆来说,如果说每月租金超过5万,对于我们来说就要考虑一下。”

  记者初略计算,150平方米的咖啡馆每月5万租金,折合每天每平方米的价格约11元。该董事长对记者表示,这是一个成熟的咖啡连锁店所能承受的较高的租金。

  以此看来,星巴克中国第一店撤店被外界解读为高租金“逼迁”不足为奇。

  事实上,不光是星巴克,中国餐饮业正普遍陷于“四高一低”(即租金价格高、人工费用高、能源价格高、原材料成本高、利润越来越低)的困境。

  据中国烹饪协会发布的统计数据显示,今年1-4月,全国餐饮收入7712亿元,同比增长8.3%,近10年来同期数据第一次出现个位数增幅,租金高昂是主要“凶手”。

  十余年前的租约

  在一线城市租金飙涨的倒逼下,外资洋餐饮的光环逐渐消退。星巴克从国贸一期搬至国贸三期,成为国际连锁企业被租金“挤压”的一个缩影。

  星巴克并非国际一线品牌,为什么商家当初会首选入驻繁华的高端商业圈?

  相关资料显示,在我国加入世贸组织前后,为了将新国贸打造成国际化购物中心,不惜开出多种优惠条件引入国际各大知名品牌入住。

  “此前力求打造的商圈的地产商希望招揽星巴克、麦当劳、肯德基等大众化的国际品牌,是为了更好地吸引其他品牌进驻,同时也是为了吸引一批对这些品牌有追求的顾客‘聚人气’。”丁利国告诉记者,而当初各大商圈引入世界各大品牌最大的代价就是商铺租金,甚至有些商圈推出签订长达十余年的租约合同等优惠政策。

  一位当初曾在北京的某商业中心做过招商经理的业内人士告诉记者,2001年的时候,北京某知名商圈为了将该地区打造成知名商圈推出,不惜出低价租金引入某国际连锁品牌,曾以7元每平方米每天的价格签订了长达十几年的租约合同。并在合同中约定,前两年房租不变,此后每年以5%或6%的租金累加。

  如果按照这张2001年的招商租约,记者计算发现,如果该租约用到今年,其价格也超不过每平方米每天15元,与今年北京高端CBD商圈的平均每平方米每天的租金价格29元的价格相比,真是很划算。

  另有相关研究机构统计,2008年以来,北京的写字楼租金年均增长将近40%,增速达到世界第一。

  而英国房产服务公司第一太平戴维斯报告显示,自2010年以来,北京商铺租金每个月都在上涨,截至2012年年底,北京优质零售物业市场,主要是指高端购物中心首层,平均租金已经达到了864.9元/平方米/月,即近29元/平方米/天,过去六年每年平均涨幅为7%。

作者:佚名   责任编辑:张双龙
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