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红杉合伙人:中国购房团在美房源投资价值低

2013-07-07 11:28 来源: 第一财经日报T|T

  前几个月,我的助理接到一个来自中国的长途电话,电话那端的先生告知其老板的太太准备要带小孩到纽约短暂住三个月,请帮忙代为物色一套曼哈顿的短期住房。

  挂掉电话后,我们觉得如此长距离的要求相当特别,随即联络了一下曼哈顿豪宅的房源,找到几套可能合适这位客户的公寓电邮给这位联系人。没过几天,我们就收到了一封回邮,联系人说那位姓李的太太已经选中了我们推荐的其中一套由贝聿铭设计、离曼哈顿中央公园不远、月租9000美元的公寓,请立即替他们订下来。

  助理一口答应后,很快就安排好所有的细节。本以为替李太太和小孩安顿好就完事了,殊不知他们住下来后,又开始请我们帮忙赶紧物色房子。另外,由于语言不通,她发现为小孩找寻有名的私立学校相当困难,所以也来找我们想办法。这一下来,除了替她找房子外,联系学校、带小孩去面试等的活,我们也一并包办起来,折腾了好一阵子才把所有的事情办好。不过,虽然费了不少力气,却竟然一口气卖出了三套价格不菲的房子……

  最近一年,如果翻开《纽约时报》或《华尔街日报》,大家会阅读到越来越多中国人在曼哈顿购房的事情。类似上述的故事不断地在上演。那么究竟作为世界金融之都的纽约曼哈顿具体有什么特色,它的房子有多贵,是否值得买,怎么买更为理想?以下让我们来一一探讨这几个方面。

  首先,要了解一个城市,我们不得不先看看这城市的地理人文环境:曼哈顿是纽约市的五大区之一,几乎所有纽约的政治经济活动都集中在这个从南到北交通时间约一个小时的岛上。曼哈顿传统分为几个区块,下城、中城、上城以及再往北的哈林区。闻名国际的华尔街就在下城。中城到上城则汇聚了商业、娱乐、休闲等各种场所,如著名的第五大道、时代广场、洛克菲勒中心、中央公园等大家耳熟能详的地方。至于从中央公园北边开始的哈林区,则是传统黑人聚集的贫民窟。

  在十多二十年前,曼哈顿最昂贵的区域板块是中央公园东边的上东城,其次是下中城的某些小街区,如在岛西边极富小镇风情、临近纽约大学的格林尼治村等。

  不过,自从上任市长朱利安尼在上世纪90年代大力整顿纽约治安开始,延至现任亿万富翁布隆伯格市长长达十年对纽约市的大规模改造,曼哈顿在这些年可以说经历了翻天覆地的变化。其中最显著的几个改变,就包括好几个时尚街区的塑造,如下城雅皮士气氛浓郁的苏豪区,附近越来越多富豪和明星进驻的下城翠贝卡三角区,从原军舰码头蜕变成新兴街区的下中城哈德逊河畔;以及自从美国前总统克林顿2005年设立办公室后,正在经历大规模改造,摇身一变逐渐成为另一时尚街区的哈林区。

  曼哈顿一般的高层住宅大约可分为两种,一是共有公寓(Condo),二是共同公寓 (Co-op)。由于后者的产权结构导致购房者需被公寓大楼委员会严格审核才可购置,虽然价格比同地区的共有公寓便宜很多,一般外国购房者或新移民很难涉足,所以大家通常听到的房价,基本都是指共有公寓,因此以下谈到曼哈顿各区的房产及其价值时也只会围绕着共有公寓,以及数量不多、历史悠久、价格不菲的四五层连栋住宅。

  作为世界金融之都,曼哈顿一直备受全球富豪的青睐。因此,即便在前几年金融危机之后,其总体房价也并没有下滑多少,而随着近一年来美国房市的反弹及外国买家,包括来自金砖国家、亚洲及欧洲的富豪们不断涌入,曼哈顿大部分街区的房价在近一年来持续飙升,有些已超过金融风暴之前的水平。

  目前,在曼哈顿传统好区以及上述提到的新兴时尚豪华社区,条件较好、适合国人口味、不到100平方米的一居室公寓售价从150万美元左右起跳;100到130平方米左右的两居室则都在200万美元以上,基本可以媲美上海新天地附近公寓的价格。另外,前文提到的稀缺连栋住宅价格更是昂贵,一般都在千万美元以上,类似于上海黄浦区内稀有小别墅或北京仅存四合院的价格或更高。

  既然曼哈顿好区的房价已经不低,还有在此地投资的良机吗?笔者认为是有的,一是美国整体的经济复苏以及纽约作为世界金融之都在目前不稳定的世界局势中扮演的重要角色会持续不断地让来自世界各国的富豪们趋之若鹜,从而长期承托推高其房价。

  另外,如果作为投资之用,大部分的房子在减掉所有费用后的纯回报率大概在3%,而租务市场也相当活跃,不像在国内置产般很多时候十室九空,得让房子白白空置。不过,要找到理想的投资标的,在挑选的过程中还是应该更多用点心思,不要随大流,人云亦云地跟风购买。

  比方说,目前很多中国的购房团,他们所看到的房源就非常类同,往往不具最佳的投资价值。

  其实,如前文所述,曼哈顿虽然不是很大,可还是分成很多街区,而跟国人的认知很不一样的是,曼哈顿街道细分的程度很大,往往一两条街就可以有很明显的不同,所以,当我们跟“曼哈顿通”去看房的时候,就会发现有些小街区地理位置很好,但是因为过去几十年经历的某些历史变化,在曼哈顿整体再度走向繁华的过程中,还相对滞后了一些,所以如果能在这些街区寻觅到投资标的,未来就有更大的升值潜力,而租金回报也可能更高。

  比方说,最近在曼哈顿下中城的一栋新改建大楼,其地理位置刚好在已上升街区的几条街以外,价格比临近街区低10%,而因为内部全新装修,配套齐全,所以租金相差不远,具有更好的投资价值。

作者:佚名   责任编辑:张双龙
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