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购买法院拍卖房,有何利弊?

2013-06-22 15:35 来源:第一财经网站T|T

  因为房地产市场近几年持续火爆,房价一直居高不下。如何寻找更加价廉物美的房源便成为置业者们面临的头等大事,在这样的背景下通过法院拍卖取得房产的途径成了一个热门的选择,对此人们早已趋之若鹜。那么,凡事都有两面性,有利有弊,今天我们根据以往办理此类案件的经验跟大家分享一下,在律师眼中的利与弊。

  关于“利”的分析

  可以避开限购令,对通过法院拍卖取得房屋所有权的方式,现在没有明确的法律规定或政策规定,是否也按照限购令执行。因此,我们说目前还是一个“灰色地带”。但在实际执行中,房屋竞得人必须拿着法院出具的房产权属变更司法裁定、拍卖成交确认书、协助执行书及身份证等证件,到房屋所在区域的房产主管机关办理过户手续。

  可以规避部分税种,一般来说在办理产权过户时,出具了法院的协助执行书后,通过法院拍卖所得房屋只需缴纳契税,不需缴纳所得税和营业税。但目前这种操作方式尚存一定争议。

  关于“弊”的分析

  《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条明确规定,在执行程序中,被执行人的财产被查封、扣押、冻结后,人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。

  上述法律规定是我们经过法院拍卖取得房屋的基本法律依据,很多人都认为从法院取得的被拍卖房产应该是非常安全保险的,但实际情况往往事与愿违,因为法院不是专业房屋产权管理机构,因此在实际执行时,经常会出现司法权与行政权“打架”等对于普通购房人来说无法预见的风险。

  风险一:房屋所有权证的办理难以确定

  因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件,而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息,因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。

  如何判断是否会出现这样的风险?要看该房屋在拍卖前的所有权状况,如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备,则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。

  那么,如果该房屋在法院查封之前没有办理产权证或初始产权登记,且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件,相关政府主管部门不予登记的,这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况,只因不具备主管机关要求的条件而无法办理,那么条件具备后或法院通过强制执行使之能办理所有权登记手续的,购房人也可以办理房屋所有权。

  风险二:房屋质量没保障

  因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时,通常只是对明显的瑕疵进行简单描述,对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此,即便进行了现场查勘,也会存在相应的质量瑕疵风险。

  一般来说,如果因为开发商资金链断裂延期交房,这种房屋经常会因为在施工时偷工减料,开发商使用的建筑材料以次充好,导致存在质量瑕疵。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用,因此无法发现隐蔽问题。并且这些问题很难通过诉讼解决。因为法院一般会认为,房屋原所有人在拍卖前只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况,拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人,并声明仅以房屋现状拍卖,就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。竞买人对所竞买的物品负有谨慎的注意义务,应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买,所以只要实际参与了,法院就会推定自愿接受这种现实,因此通常情况下,不会支持竞买人的诉求。

  风险三:法律规定的执行回转

  《民事诉讼法》规定“执行完毕后,据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误,被人民法院撤销的,对已被执行的财产,人民法院应当作出裁定,责令取得财产的人返还;拒不返还的,强制执行。”这一规定,就是我们所说的执行回转,法院错判后,可以依据该规定执行。

  通俗地讲,“执行回转”即是在执行程序结束后,原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销,以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据,法院重新采取执行措施,将已经执行的财产退还给原被执行人,恢复到执行程序开始前的状态的情形。

  如何对抗执行回转?我们认为,应该适用善意取得制度来与之相抗衡,法律基本的价值取向应当是保障交易安全,《物权法》设立了善意取得制度。出卖人或者为他人设立担保物权的人,是无权处分人,买受人及取得担保物权人是善意(不知情且无过失)的当事人时,则可善意取得房产的所有权或者担保物权。因此,为了保障交易安全,最大限度保护通过拍卖取得房产的当事人利益,法律应该赋予善意取得对抗执行回转的效力。同时,因错判遭受损失者,应该通过司法途径获得赔偿。

  这种执行回转的情况虽然并不多见,但对竞拍人的损害却是巨大的。因为目前,在这种情况下没有明确的法律规定可以通过善意取得制度来进行救济,所以最现实的办法可能就是选择与相关当事人达成和解协议,做出一定让步了。

  风险四:购房成本风险

  这里面通常包含两方面,一是拍卖的房产不接受贷款,竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同,拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用,一是拍卖保证金,二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。

  其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”,竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户,并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。

  拍卖成交后,竞拍人的保证金冲抵购房款,如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后,竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外,还要根据具体成交金额,支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%~5%之间。

  另外,如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权,那么,在拍得房屋后办理所有权证时,还必须补缴土地出让金。因此,在参与拍卖时,还必须留心土地使用权取得问题。

  风险五:实际居住人拒绝搬离房屋

  如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况,在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走,进而引发新的诉讼。

  这个风险一般是比较少见的,但在我们办理的案件中也曾经出现过。这种情况发生在有银行参与的房屋买卖的连环诉讼中,银行享有房屋的抵押权,通过法院直接拍卖使抵押权变现。但房屋租赁人由于租约未到,拒绝搬离房屋,这种情况下一般要等到租赁合同到期后实际入住人才搬离房屋。或者,房屋所有权人恶意将房屋卖给第二手购买人,由于第二手购买人已经支付了全部购房款,办理了入住手续,并对房屋进行装修,第二手购买人拒绝搬离。这种情况下,过往的判例一般是房主将全款退给二手购买人,拍卖人方可入住。

作者:佚名   责任编辑:张双龙
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