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万科郁亮:做楼市下半场赢家

2012-06-02 14:10 来源:优米网T|T

  最核心的问题是向制造业学习。房地产企业能够学到制造业的一半,就能成功,就足以赢得下半场

  中国房地产业在未来15到20年的时间内,一些支持行业稳定发展的大的基本因素依然存在,比如城市化,所以,没有理由对未来悲观。

  好日子已经过去了,对房地产企业来说,再留恋过去并不现实。从现在开始,中国的房地产进入了下半场,游戏规则发生变化,在新的市场里踢球的开发商,要发明不同的踢法。比如,过去觉得有好产品就一定可以卖掉,卖高价,赚快钱。此逻辑已不再成立。

  一些同行抱怨这个行业不好做。这是事实。现在和过去的房地产黄金十年不能同日而语,但过去的美好岁月应该持续吗?正常吗?在我看来,这个行业的黄金岁月仍然存在,不过那种过于不正常的、富得流油的状态不存在了,接下来,做企业应该做的事,仍有机会。

  最近温总理在讲话中提到,地产行业该调整的调整,房价问题不合理就调下来,但居民正常的居住需求是需要支持的。我认为,中国房地产行业在未来15年到20年的时间内,一些支持行业稳定发展的大的基本因素仍然存在,比如城市化,所以,没有理由对未来悲观。

  未来的市场一定是以居住为主的市场。在各种政策手段相互配合下,不太可能再出现过去那种一放就乱、一乱就收、收了就打的局面。单个政策的退出,一定会有一个替代政策,政府会有序地进行未来的政策安排。所以,开发商可能要对原来的很多做法说再见了,要开始创造新的发展模式,做新的产品。

  为什么地产市场将进入下半场,而不是拐点?因为从长期趋势来看,行业并不是往下走,还会往上走的,所以我并不认为行业出现了拐点,只不过在大的趋势下,环境发生了很大变化,“市场让企业做什么”这个问题发生了很大变化。

  未来的市场,我看得非常清楚的一点是,房子要回归最基本的居住属性,投资属性是附属属性。未来,投资属性的房子不会有太大市场,基本居住需求是最大的市场,在这个要求下,企业做的产品就要考虑未来中国家庭结构的变化,比如家庭成员在减少,因此小户型的住房需求会不断增加,毕竟中国人多地少的基本面仍然没有改变。

  想赢得下半场,需要做出哪些改变?我认为首先是思想意识的转变,这个行业未来还会有暴利吗?基本上不太可能。因为政策和市场环境的变化,都会让这个行业赚取不合理利润的情况不再出现。

  中国的房地产企业需要向中国的制造业学习。30年前中国制造业一塌糊涂,20年前也被人骂,但现在,全世界都在消费中国制造的产品。房地产行业如果像制造业一样赚取合理利润,大家就不会骂我们。但是,如果地产开发商一味留恋过去的做法,就一定行不通。

  其次,随着整个建筑水平的提高,竞争会转向“软”的方面去。万科的一个变化是,上半场,我们坚持“为普通人盖好房子”;下半场我们加了一句话,“盖有人住的房子”。下半场,企业需要在产品里增加很好的配套,比如食堂、运动场等等,吸引人们住进来,未来的房子一定是要有人来居住的。所以,上半场可能是拼产品、绿化等等,下半场不止这些,还要有软的服务配套、绿色节能建筑等其他要求。
 最后,房地产应该向“产业化”方向发展。到了下半场,产业化的春天即将到来。现在,深圳、上海、北京、沈阳等城市都出台了相关的支持政策。未来将会有两个对房地产行业产业化影响比较大的因素,首先是国家在节能减排方面的政策,“十二五”期间将加大节能减排的力度,建筑是其中很重要的一块;第二是开发商自身发展的制约,现在人工成本增长得太快,万科部分建筑工人的年龄已到了45岁以上,很少有年轻人愿意加入,今年以来工资涨幅达到40%-50%,这种人工费用上涨的趋势,一定会使得机器逐渐替代人工,这有助于提高整个建筑的效率和质量,同时满足绿色建筑的要求。

  所以,这两个因素导致未来“产业化”是一个趋势。产业化是手段,帮助企业更高效地盖房子,盖更高质量的房子。

  下半场企业如何把握战略?和登山一样,先到5000米,然后再到6000米,现在不用去想8844米的珠峰,企业只能一步一步往上走,不要拿命去冒险。战略方面,对房地产企业来说,领先市场半步很关键。领先市场半步就足够,领先两步会成为先烈。

  核心的问题还是向制造业学习,中国的房地产企业能够学到制造业的一半就能成功,就足以赢得下半场。中国制造业不仅质量好,而且性价比高,现在房地产行业质量问题都没做好,更不用谈性价比了。中国制造业的售后服务也是很好的,但房地产好像很赚钱,但现在的服务还有很多问题,在内部管理方面也非常粗放,比如如何实现管理精细化,包括资金使用的精细化。

  我从来不认为中国的房地产企业有核心竞争力,现在政策和游戏规则变化这么快,哪有一个东西是以不变应万变,能够让你永远立于不败之地的。我们需要做的就是在不断的波动中把握方向,做到最好。

  现在有一个现象是,很多开发商转型去做商业地产。我并不认为商业地产会成为下半场的竞争优势。有很多开发商觉得,商业地产好像不受调控影响,现金流很多,但现金流需要先用大量的钱堆出来。我认为做商业地产应该紧紧围绕住宅,为住宅提供配套服务。认为商业地产不受调控影响,可赚大钱的想法是不现实的。

  回到目前的地产调控。这次调控其实是2008年调控的延续,本来应该在2009年见效,结果突然来了金融危机,拯救了中国房地产行业。当初应该完成的调控没有完成,这次是补调,就像骨折了没接好,这次又拉开了重新再接,反而会更痛。惟一不一样的地方,是这次调控增加了政府的保障性住房,政府和市场共同解决住房问题被放到了重要的位置上,这是之前调控没有的。

  保障房是很重要的组成部分,但其对宏观经济的拉动效应还需要观察,量多大?是否持续建设?资金怎么解决等问题都有待观察。

  2012年万科的发展策略就是过冬,走冬天模式。冬天模式的要求包括:第一,现金为王,拿到钱很重要,现金流比利润率更重要;第二,卖楼要更积极,不能有存货,不能囤地;第三,要更谨慎地买地,买地是最花钱的事,一旦买错亏起来很要命;第四,整个管理要围绕冬天来运营,该节约的节约。最后一点很重要,冬天要把身体练好,冬天会持续多久,没有人知道,冬天也不是由房地产企业来定义的,要做好打持久战的准备。

  在冬天模式下,万科根本不去想如果形势好转了,该怎么应对的问题,我特意不想这件事,因为这会妨碍我做冬天的准备。当初做出冬天模式这个选择的时候,就知道并且愿意放弃一些东西,有可能春天来了,失去机会,但我已经想好了放弃这个东西。

  在调控的背景下,你不妨把日子想得艰难一些,这可能让你失去一些东西,但这与企业有可能面对的风险来说,还是值得的,失去就失去吧。

  下半场要来了,或者已经来了。每个企业都希望赢得未来,但赢得下半场所需要的技能和要求是不一样的。没有任何一个开发商,能保证在下半场稳操胜券,一切才刚刚开始。对每一个开发商来说,现在是抛弃幻想、转变思想、面对现实、努力锻炼本领的时候了。

作者:佚名   责任编辑:张双龙
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